东阳市自然资源和规划局

2019年4月19日

附件

东阳市农村宅基地及住房确权登记

历史遗留问题处理指导意见

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加快推进我市农村宅基地及住房确权登记工作，妥善处理农村宅基地及住房（以下简称农房）确权登记历史遗留问题，切实保障农民合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《村镇及集镇规划建设管理条例》、《不动产登记暂行条例》以及《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村居民建房难的意见》（以下简称浙政办发〔2014〕46号）、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（以下简称浙政办〔2014〕73号）、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（以下简称浙政办〔2017〕43号）等法律法规规定，结合我市实际，制定本指导意见。

第二条 本指导意见所称的历史遗留问题是指东阳市行政区域范围内的农房因违反土地、规划管理方面的法律法规规定，至今未依法处理或由于历史原因而无法登记的情形。

宅基地是指农村居民用于建造住宅及其附属设施的集体土地。

第三条 农房确权登记历史遗留问题处理坚持 “尊重历史、面对现实、客观公正、让利于民”的原则，妥善解决农村建房管理中存在的违法用地、违法建设以及在农房登记中遇到的有关问题。

第四条 市人民政府建立工作领导小组，统筹本市行政区域内的农房确权登记历史遗留问题处理工作，落实部门责任，明确工作职责，健全工作协调机制，确保农房登记工作有序推进。

乡镇人民政府和街道办事处是农房确权登记历史遗留问题处理工作的责任主体，负责组织开展对辖区内历史遗留问题的调查摸底、违法处理、审批补办、争议调处及登记发证等相关工作。

相关部门要各司其职，协同做好农房确权登记历史遗留问题的处理。

第二章 宅基地历史遗留问题的处理

第五条 不同时期形成的宅基地历史遗留问题，按以下方式处理：

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，按实际使用面积确定宅基地使用权。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）或镇乡以上人民政府有关规定处理的，按实际使用面积确定宅基地使用权；至今未处理的，由本农村集体经济组织签署同意意见，所在镇乡（街道）审核，并根据《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》（2000年8月21日东阳市十一届政府第十九次市长办公会议原则同意）处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至1998年12月31日前,农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但所占宅基地符合土地利用总体规划和城乡规划，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，经所在镇乡（街道）审核，并根据《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》（2000年8月21日东阳市十一届政府第十九次市长办公会议原则同意）处理后，按实际使用的房屋建筑占地面积确定宅基地使用权。

（四）1999年1月1日起至2014年3月27日浙政办发[2014]46号文件下发前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合现建房条件，所占宅基地符合土地利用总体规划和城乡规划，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，由所在镇乡（街道）审核，根据《东阳市违法用地专项整治工作实施细则（试行）》（东政办发〔2012〕170号）规定标准处理，并对限额面积内的未批部分补办农村私人建房审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。

（五）2014年3月27日（浙政办发〔2014〕46号）文件下发起至2016年8月4日《东阳市农房带方案审批建设管理办法（试行）》（东政办发〔2016〕176号）实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，所占宅基地除阳台、挑、门厅、金字墙外属该户审批限额，且符合土地利用总体规划和城乡规划，《全国第二次土地利用现状调查》成果确认地类为建设用地（含存量建设用地和已农转用土地），经本农村集体经济组织同意并公示无异议，由所在镇乡（街道）审核，根据《东阳市违法用地专项整治工作实施细则（试行）》（东政办发〔2012〕170号）规定标准处理后，对限额内的未批部分补办农村私人建房审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。阳台、挑、门厅、金字墙部分不予登记。

（六）2016年8月4日《东阳市农房带方案审批建设管理办法（试行）》（东政办发〔2016〕176号）实施以后，一律按现行政策处理。

第六条 2014年3月27日前由于新农村建设、地质灾害搬迁、移民安置、危旧房治理或重点工程项目建设拆迁等原因，经镇乡（街道）以上人民政府同意边批边建的农村住房，农房审批日期虽在2014年3月27日后，但经镇乡（街道）审核同意，可按实际动工时间段的相应政策处理。涉及补办农房审批手续的，可按照有利于农户建房审批时点（动工时点或现时点）计算审批限额。

第七条 对2015年12月31日前原国土部门已作出处罚决定，但符合“一户一宅”规定的农房，可在镇乡（街道）书面确认安全的前提下，经公示无异议后，按照本指导意见第五条（三）、（四）、（五）项规定处理。尚未申请人民法院执行的，不再申请执行；已经申请人民法院执行或人民法院已委托、裁定由原国土局（土管局）或镇乡（街道）执行的，不再继续执行。

第三章 房屋确权历史遗留问题的处理

第八条 根据“先确地权，再确房权”的指导思想，在确定宅基地使用权的基础上，按照不同范围分阶段确定房屋所有权：

（一）2016年8月4日《东阳市农房带方案审批建设管理办法（试行）》（东政办发【2016】176号）实施前占用宅基地建造的农房，做为历史遗留问题处理：

1、原《东阳市人民政府关于处理违法用地行为的若干规定》中各乡镇没收房屋作价款标准表中明确的吴宁镇范围内的农房，其占用宅基地时间为1990年10月1日前，且至今未扩建、翻建的，按现有实际建筑面积确定房屋所有权；其占用宅基地时间为1990年10月1日（含）后（包括已建农房在1990年10月1日后有扩建、翻建等情形）的，在已确定宅基地使用权范围内的房屋，经街道办事处规划确认并补办规划审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对超过规划批准及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予登记。

2、除上述范围以外的农房，其占用宅基地时间为1997年12月31日（含）前，至今未扩建、翻建，且建筑总层数在4层以下的，按实际建筑面积确定房屋所有权；建筑总层数超过4层的，经乡镇（街道）规划确认并补办审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。

其占用宅基地时间为1997年12月31日后（包括已建农房在1997年12月31日后有扩建、翻建等情形）的，在已确定宅基地使用权范围内的房屋，一律经乡镇（街道）规划确认并补办规划审批手续后，按照规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对超过规划批准及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予登记。

（二）2016年8月4日以后占用宅基地建造的农房，一律按现行政策从严处理。

第九条 城市及集镇范围内农房城市基础设施建设配套费按规定收取。

第十条 农村私人建房和规划审批补办工作统一由镇乡（街道）负责，在审批方式上可以简化手续，农村私人建房和规划补办审批表由自然资源和规划局统一设计制作。

第四章 登记遗留问题的处理

第十一条 原已登记的宅基地使用权（以登记簿记载内容为准），其住房至今未拆建、翻建，且实测面积与登记面积在误差（≤2㎡）范围内，直接按实测面积确权登记。超出误差范围，且不存在瞒报审批情况的，原登记面积予以认可，超出部分按本指导意见处理。

第十二条 1982年2月13日前建造的农房已办理宅基地使用权登记，至今未扩建、翻建，但实测宗地面积超出原登记面积误差范围的，分以下不同情况处理：

（一）该农户未新批建宅基地的，可按实测面积登记；

（二）该农户登记后已依据原登记权证面积新批建宅基地的，若其总面积不超农房审批限额的，可按实测面积登记；超过审批限额，按原土地使用证面积登记，超出部分在权利证书附记栏备注。

第十三条 因分家析产、房屋调换（调剂）、买卖等原因已签订相关协议，且宅基地使用权证或房屋所有权证其中一证已办理转移登记的，可由市自然资源和规划局在市政府门户网站公告15个工作日无异议后，由现权利人单方申请直接办理农房登记。

第十四条 农房登记涉及庭院的，按以下方式处理：

（一）经依法批准建造的庭院，按批准面积予以确权登记；

（二）未经批准建造的庭院，分不同时段予以办理：

1、1982年2月13日前建造的庭院，按实际使用面积予以确权登记；

2、1982年2月13日至1986年12月31日期间建造的庭院，经依法处理后，按实际使用面积予以确权登记；

3、1987年1月1日至1998年12月31日期间建造的庭院，在2015年4月10日前已经镇乡街道或国土部门处理的（没收作价款低于规定标准的，应按规定补足），予以确权登记；未经镇乡街道或国土部门处理，或在2015年4月10日之后处理的，不予确权登记，在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时，由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除，并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注；

4、1999年1月1日至2014年3月27日期间建造的庭院，不予确权登记。在权利人申请办理相应的农村宅基地及住房登记时，由其承诺在国家或集体建设需要时无条件拆除，并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏中备注；

5、2014年3月27日以后建造的庭院，须在庭院拆除后方可办理农房登记；

第十五条 农房登记涉及地下室等地下空间的，可在确定宅基地使用权的基础上，对已确定宅基地使用权范围内的地下一层空间建筑面积确权登记，超出部分不予登记，在不动产权利证书和附记中注明。

第十六条 对依法继承取得的农房，不受宅基地“一户一宅”政策的限制，可凭相关权属证明文件按规定程序办理确权登记，在不动产登记簿和权利证书附记中注明“该权利人为本集体经济组织成员农房的合法继承人”。

第十七条 对非本集体经济组织的农民，因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等原因，经依法批准异地建房的，在落实原宅基地处置政策后，可凭相关权属证明文件办理农房确权登记，并在不动产登记簿和权利证书附记中注明相关信息。

第十八条 涉及农村房屋买卖情形，按以下方式办理不动产登记：

（一）本集体经济（自然村或小区）组织内成员农房买卖情形

1、购买本农村集体经济（自然村）组织内的集体公房，至今未扩建或翻建，属下列情形之一的，可给予办理不动产登记，土地用途为农村宅基地：①已办理土地或房产过户手续的；②在2004年1月1日之前已缴纳契税的；③农户能提供其公房购买时间在1999年1月1日前的原始凭证依据，由市自然资源和规划局在房屋所在自然村（小区）公示栏公告15个工作日无异议并补缴相关契税的；④符合农房审批条件，并已办理农村私人建房调剂审批手续的；

2、购买本集体经济（自然村或小区）组织内的农民住房，至今未扩建或翻建，属下列情形之一的，可办理不动产登记：①已办理土地或房产过户手续的；②在2004年1月1日以前已缴纳契税的；③符合农房审批条件，已办理农村私人建房调剂审批手续的。

（二）非本农村集体经济（自然村或小区）组织成员和城镇居民购买农房情形

1、已办理土地或房产过户手续的，可办理不动产登记，并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本农村集体经济组织成员”；

2、1999年1月1日前已缴纳契税，经房屋所在农村集体经济组织（自然村或小区）同意后，可办理不动产登记，并在不动产登记簿和证书记事栏中注明“该权利人为非本集体经济组织成员”。

第十九条 对符合条件的本农村集体经济组织（自然村或小区）农户之间互相调换（调剂）房屋的，按规定办理农房调换（调剂）审批手续，凭《东阳市私人房屋调换（调剂）审批表》直接办理不动产登记，不缴纳相关契税。

第二十条 因市政府重点工程、地质灾害搬迁等原因移民安置的农户，在办理新建房屋不动产登记时，需核查该户旧房拆除情况。市政府有文件规定，允许其旧房出卖给留靠户（留住户）的，可由移民办（遗留指挥部）提供核实情况证明后，其新建房屋先给予办理不动产登记。涉及其出卖给留靠户（留住户）的房屋登记时，需提供当时经库区村委会、乡镇人民政府、移民办同意的证明、房屋买卖契约等相关材料，并缴纳契税后给予办理不动产转移登记。

丽水滩坑水库移民登记问题按照市政府【2017】110号《专题会议纪要》意见办理。

第二十一条 对拆旧建新的，当事人在申请办理新建农房登记手续时，应当同步办理原农房注销登记手续；若已办理新建住房登记手续，但旧房尚未注销的，当事人应限期办理注销登记手续；逾期不办理的，由市自然资源和规划局在门户网站公告15个工作日后直接予以注销。

对于危旧房整治统一拆除的农房，可由村委会（社区）汇总后经乡镇（街道）核实，并在农房所在自然村（小区）公示栏公告15个工作日，公告无异议后向市自然资源和规划局申请统一注销。

第二十二条 在登记中涉及违法超占的宅基地及房屋建筑面积在不动产登记簿、权利证书附记中予以注明，待今后拆建、翻建时予以拆除。宗地图和分层分户图按实际使用范围绘制，可以区分违法超占位置的用斜线标注；如确实无法区分违法超占位置的，在宗地图和分层分户图上注明所超占的面积。

第二十三条 有下列情形之一的农房不予确权登记：

1、权属有争议的农房；

2、因依法查封等原因限制权利的农房；

3、已异地安置或批准新建，应拆旧房至今没有拆除的农房；

4、1999年1月1日以后违法占用宅基地，经补办审批后，超占面积仍在1规划间（除阳台、挑、门厅、金字墙）以上的农房；

5、非法“一户多宅”的农房；

6、其他有严重违反土地、规划管理方面法律法规政策规定，经乡镇（街道）人民政府或市级有关部门认定应当拆除的农房。

第五章 附 则

第二十四条 本意见由东阳市农村宅基地及住房统一确权登记办公室负责解释。

第二十五条 本意见自下发之日起施行。之前文件与本意见不一致的，以本意见为准。